RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE 2002-2009(1),
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Raport
o sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych
w Polsce
w latach 2002-2009
Warszawa, maj 2010 r.
Raport został przygotowany w Instytucie Ekonomicznym we współpracy z oddziałami
okręgowymi, na potrzeby organów NBP, i wyraŜa opinie zespołu autorskiego. Dokument nie
powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do
podejmowania decyzji inwestycyjnych.
Autorzy:
Część I
Augustyniak Hanna
Instytut Ekonomiczny
Łaszek Jacek
Instytut Ekonomiczny
Widłak Marta
Instytut Ekonomiczny
Część II
Baldowska GraŜyna
O/O Warszawa
Barska Ewa
O/O Bydgoszcz
Białach Ewa
O/O Lublin
Ceglacka Izabela
O/O Zielona Góra
Czapka Izabela
O/O Katowice
Czechowski Tomasz
O/O Zielona Góra
Czekała Magdalena
O/O Wrocław
Dmitrowicz Katarzyna
O/O Szczecin
Gałaszewska Krystyna
O/O Gdańsk
Jung Katarzyna
O/O Wrocław
Kiernicki Jarosław
O/O Bydgoszcz
KsiąŜczyk Jolanta
O/O Łódź
Leszczyński Robert
O/O Białystok
Leśniewicz Artur
O/O Poznań
Mach Barbara
O/O Rzeszów
Mach Łukasz
O/O Opole
Markowska Janina
O/O Wrocław
Messyasz-Handschke Arleta
O/O Poznań
Mikołajczyk Łukasz
O/O Opole
Misztalski Maciej
O/O Wrocław
Myszkowska Barbara
O/O Warszawa
Opioła Zbigniew
O/O Katowice
Orliński Sławomir
O/O Kielce
Osikowicz GraŜyna
O/O Kraków
Owczarek Ewa
O/O Szczecin
Perczak Jacek
O/O Kielce
Piwnicka Małgorzata
O/O Poznań
Soboń Janusz
O/O Rzeszów
Szmit Marian
O/O Poznań
Tomska-Iwanow Anna
O/O Szczecin
Tyszkiewicz Robert
O/O Łódź
ZadroŜna Iwona
O/O Gdańsk
Akceptowali:
Jakubik Jarosław
Instytut Ekonomiczny
Pawłowska Małgorzata
Instytut Ekonomiczny
1
Borzym Henryk
O/O Olsztyn
Spis treści
Część I – Rynek mieszkaniowy w Polsce ................................................................................ 3
Synteza .................................................................................................................................... 3
Wprowadzenie ........................................................................................................................ 6
1. Proporcje sektora mieszkaniowego w Polsce ..................................................................... 8
2. Inflacja na rynku mieszkań............................................................................................... 13
3. Inflacja podaŜowa ............................................................................................................. 17
4. Inne miary inflacji na rynku mieszkań.............................................................................. 19
5. Napięcia i dostosowania na rynku mieszkań .................................................................... 23
6. Wskaźniki dostępności mieszkania i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.................. 27
7. Popyt i podaŜ oraz równowaga rynkowa .......................................................................... 35
8. Regulacje........................................................................................................................... 44
Część II – Załączniki. Rynki mieszkaniowe 16 miast wojewódzkich ................................ 46
1. Białystok ........................................................................................................................... 46
2. Bydgoszcz ......................................................................................................................... 56
3. Katowice ........................................................................................................................... 66
4. Kielce ................................................................................................................................ 77
5. Kraków.............................................................................................................................. 87
6. Lublin ................................................................................................................................ 97
7. Łódź ................................................................................................................................ 107
8. Olsztyn ............................................................................................................................ 117
9. Opole............................................................................................................................... 127
10. Poznań........................................................................................................................... 138
11. Rzeszów ........................................................................................................................ 149
12. Szczecin ........................................................................................................................ 160
13. Trójmiasto ..................................................................................................................... 171
14. Warszawa ...................................................................................................................... 194
15. Wrocław ........................................................................................................................ 206
16. Zielona Góra ................................................................................................................. 216
Słownik pojęć i skrótów ....................................................................................................... 226
2
Część I – Rynek mieszkaniowy w Polsce
Synteza
Synteza
Zaprezentowane w niniejszym Raporcie wyniki badań z wykorzystaniem danych
gromadzonych przez Narodowy Bank Polski oraz udostępnionych przez inne podmioty
prowadzą do następujących wniosków:
·
W ciągu ostatnich dwudziestu lat polski sektor mieszkaniowy przeŜył trzy momenty
zwrotne, dwa w latach 90. i jeden w obecnej dekadzie. Pierwszy, związany był z
restrukturyzacją sektora budowlanego i struktury inwestorskiej; zakończył się upadkiem
wielkich kombinatów budowlanych. Drugi, związany był ze zmianą systemu
finansowania; nagłe wycofanie się państwa z finansowania budownictwa przy braku
rynkowego systemu kredytowania doprowadziło do gwałtownego załamania jego
poziomu. Trzeci, związany był z prywatyzacją zasobu komunalnego i w znacznej mierze
spółdzielczego. Pomimo, Ŝe prywatyzacja przeprowadzona została w sposób
niedoskonały, stworzyła jednak podstawy rynku, a olbrzymi transfer majątku do
gospodarstw domowych był czynnikiem łagodzącym skutki transformacji. Proces ten jest
kontynuowany, jakkolwiek w znacznie mniejszej skali. W drugiej połowie obecnej
dekady obserwujemy kontynuację drugiego momentu zwrotnego, czyli szybkiego rozwoju
rynkowego systemu finansowania sektora, który jest związany ze zmianą świadomości
zarówno konsumentów, jak teŜ sektora bankowego. Dostępność kredytu bankowego stała
się głównym czynnikiem wzrostu popytu mieszkaniowego przyczyniającym się do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, z drugiej strony wzrost liczby udzielonych
kredytów zwiększył wagę tego czynnika dla stabilności sektora finansowego.
·
Pogłębienie rynkowego charakteru sektora mieszkaniowego w Polsce skutkowało
pojawieniem się cykli. Pierwszy cykl w latach 90. miał w znacznej mierze charakter
związany z transformacją. Drugi cykl na przełomie tysiącleci był juŜ klasycznie rynkowy i
wynikał z opóźnionej reakcji popytu. Trzeci cykl, którego faza obecnie występuje, jest juŜ
klasycznym cyklem rynkowym, związanym z zaangaŜowaniem systemu bankowego.
Zarówno doświadczenia historyczne, mechanizm tego rynku, jak teŜ jego analiza w Polsce
pokazują, Ŝe cykliczności raczej nie da się uniknąć. Problem jednak dotyczy tego, aby
cykle nie przerodziły się w kryzysy, a więc były relatywnie łagodne i
niezsynchronizowane z cyklami na największych rynkach. Zapobieganie temu zjawisku
wymaga monitoringu sektorowego i odpowiedniej polityki antycyklicznej np.
antycyklicznych stabilizatorów koniunktury - przykładowo system wycen ograniczający
finansowanie szybko droŜejących mieszkań czy systemy dopłat do kredytów wygasają
przy niskich poziomach stóp procentowych i wysokich cenach mieszkań. Obecnie
stosowane narzędzia, w tym program „Rodzina na swoim” są procykliczne, a dodatkowo
nieefektywne finansowo. Uniwersalnym narzędziem ograniczającym cykliczność sektora
moŜe być teŜ aktywniejsza polityka podatkowa i propodaŜowa, stymulująca konkurencję
firm deweloperskich, uelastyczniająca podaŜ a w konsekwencji ograniczająca zbyt
wysokie wahania cen i spekulację.
·
PoniewaŜ na sektor nieruchomości mieszkaniowych silnie oddziałuje zarówno polityka
monetarna, jak teŜ nadzorcza i fiskalna w kluczowych momentach jest potrzebna ich
koordynacja. Doświadczenie międzynarodowych kryzysów pokazuje, Ŝe jest to trudne
m.in. ze względu na sprzeczne interesy nawet w obrębie sfery publicznej. Na polskim
rynku mieszkaniowym, nie powstały większe problemy dzięki wcześniejszemu załamaniu
3
[ Pobierz całość w formacie PDF ]